Setiap transaksi jual beli properti di Indonesia melibatkan kewajiban pajak — baik untuk penjual maupun pembeli. Memahami jenis pajak, besarannya, dan siapa yang menanggungnya adalah informasi krusial yang akan mempengaruhi perhitungan keuntungan Anda sebagai penjual, atau total biaya yang harus disiapkan sebagai pembeli.

Pajak yang Ditanggung Penjual

1. PPh Final Pasal 4 Ayat 2 (Pajak Penghasilan atas Penjualan Properti)

Penjual properti wajib membayar PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi atau NJOP (mana yang lebih tinggi). Pajak ini bersifat final — artinya tidak perlu dilaporkan lagi di SPT Tahunan sebagai objek pajak tambahan.

Contoh: Rumah dijual seharga Rp1,2 miliar → PPh = 2,5% × Rp1.200.000.000 = Rp30.000.000

Pengecualian PPh: Penjualan rumah atau tanah dengan penghasilan bruto ≤Rp60 juta per tahun dan penjual tidak menjalankan usaha properti (warga biasa yang jual 1 rumah).

2. Pembayaran PPh

PPh dibayarkan oleh penjual melalui:

• Kode billing SSP/NTPN dari DJP Online
• Dibayar sebelum atau saat penandatanganan AJB di notaris
• Bukti pembayaran diserahkan ke notaris sebagai syarat pembuatan AJB

Pajak yang Ditanggung Pembeli

1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

BPHTB adalah pajak daerah yang dibayar oleh pembeli saat menerima hak atas properti. Tarifnya:

BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)

Di mana:

• NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak (harga jual atau NJOP, mana yang lebih tinggi)
• NPOPTKP = batas nilai yang tidak kena pajak (ditetapkan tiap pemda, umumnya Rp60–Rp80 juta)

Contoh: Rumah dibeli Rp1,2 miliar, NPOPTKP Rp80 juta:

BPHTB = 5% × (1.200.000.000 − 80.000.000) = 5% × 1.120.000.000 = Rp56.000.000

2. PPN (hanya untuk rumah baru dari developer)

Pembelian rumah baru dari developer yang tidak termasuk program subsidi dikenakan PPN 11% dari harga jual. Untuk rumah bekas (second), tidak ada PPN.

Simulasi Lengkap Pajak Jual Beli Rumah

Skenario: Rumah Rp1 miliar dijual oleh individu ke individu (bukan developer), NPOPTKP Rp60 juta.

Pajak / Biaya	Ditanggung	Estimasi
PPh Final 2,5%	Penjual	Rp25.000.000
BPHTB 5%	Pembeli	Rp47.000.000
Biaya Notaris/PPAT	Bisa dinegosiasi	±Rp7.500.000
Total pajak + biaya		±Rp79.500.000

Siapa yang Bayar Biaya Notaris — Penjual atau Pembeli?

Secara hukum, biaya notaris/PPAT tidak diatur wajib ditanggung siapa. Dalam praktiknya:

• Umum: biaya notaris ditanggung pembeli
• Bisa dinegosiasi: dibagi dua antara penjual dan pembeli, atau ditanggung sepenuhnya oleh salah satu pihak sesuai kesepakatan
• Harga “nett” penjual: beberapa penjual mematok harga “bersih” di mana semua biaya — termasuk PPh dan notaris — ditanggung pembeli

Pastikan kesepakatan mengenai pembagian biaya dituangkan secara tertulis sebelum proses berlanjut ke notaris.

Cara Hitung NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)

NJOP adalah nilai dasar yang digunakan pemerintah dalam perhitungan pajak properti. NJOP sering lebih rendah dari harga pasar. Anda bisa mengecek NJOP properti melalui:

• SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang PBB) yang diterbitkan tiap tahun
• Website BPRD (Badan Pendapatan Regional Daerah) setempat
• Aplikasi PBB Online di beberapa kota besar

Jika harga jual di bawah NJOP, yang digunakan sebagai dasar perhitungan PPh dan BPHTB adalah NJOP — bukan harga jual. Ini penting diperhatikan untuk properti yang dijual di bawah nilai NJOP.

Tips Meminimalkan Beban Pajak Secara Legal

• Gunakan harga wajar dalam transaksi — Manipulasi harga di bawah NJOP berisiko sanksi dari DJP dan dapat menyebabkan masalah di kemudian hari.
• Manfaatkan NPOPTKP — Untuk properti bernilai mendekati NPOPTKP, BPHTB bisa sangat kecil atau bahkan nol.
• Negosiasikan pembagian biaya — PPh dan notaris bisa menjadi bahan negosiasi yang valid dalam transaksi jual beli.
• Konsultasikan ke notaris sebelum deal — Notaris yang baik akan memberikan rincian semua biaya sebelum Anda tanda tangan.

Sedang mencari properti untuk dibeli atau ingin memasang listing properti Anda? Kunjungi Rumatemu.com — 30.000+ listing aktif — platform properti Indonesia dengan 30.000+ listing aktif dan informasi harga yang transparan.