Sertifikat properti adalah dokumen legal paling penting dalam transaksi jual beli properti di Indonesia. Banyak calon pembeli yang masih bingung dengan berbagai jenis sertifikat dan implikasinya. Artikel ini membahas secara lengkap perbedaan SHM, SHGB, AJB, dan HGB agar Anda dapat membuat keputusan pembelian yang lebih cerdas.
Sertifikat Hak Milik (SHM) — Dokumen Properti Terkuat
SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah bukti kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan di Indonesia. Pemilik SHM memiliki hak penuh atas properti tanpa batas waktu. Berikut karakteristik utama SHM:
- Berlaku seumur hidup dan dapat diwariskan
- Tidak memerlukan perpanjangan seperti SHGB
- Dapat dijadikan agunan KPR dengan nilai yang lebih tinggi
- Hanya bisa dimiliki oleh WNI (Warga Negara Indonesia)
- Nilai jual kembali lebih tinggi dibanding properti SHGB
Properti dengan SHM sangat direkomendasikan untuk pembelian jangka panjang, baik untuk hunian maupun investasi. Sebagian besar perumahan di kawasan BSD, Alam Sutera, dan Serpong sudah menggunakan SHM.
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) — Pilihan untuk Apartemen
SHGB adalah sertifikat yang memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain. Karakteristik SHGB:
- Berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun berikutnya
- Umum digunakan untuk apartemen dan properti komersial
- Bisa dimiliki oleh WNI maupun badan hukum Indonesia
- Dapat dikonversi menjadi SHM untuk tanah
- Nilai jual sedikit lebih rendah dibanding SHM
Sebagian besar apartemen di PIK 2, Kelapa Gading, dan Bintaro menggunakan SHGB karena sifat kepemilikan strata title-nya.
Akta Jual Beli (AJB) — Bukti Transaksi Peralihan Hak
AJB bukan sertifikat kepemilikan melainkan dokumen yang membuktikan telah terjadinya transaksi jual beli antara penjual dan pembeli di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). AJB harus segera ditindaklanjuti dengan balik nama sertifikat ke atas nama pembeli baru. Properti yang hanya memiliki AJB tanpa sertifikat asli perlu diwaspadai dan diproses lebih lanjut ke BPN.
Hak Guna Bangunan (HGB) — Sebelum Menjadi SHGB
HGB adalah hak yang diberikan untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Bedanya dengan SHGB: HGB biasanya merujuk pada hak yang belum diterbitkan dalam bentuk sertifikat resmi (belum disertifikasi). Proses konversi HGB menjadi SHGB dilakukan di kantor BPN setempat.
Tips Memeriksa Keaslian Sertifikat Properti
- Cek di BPN: Lakukan pengecekan sertifikat di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) setempat atau melalui aplikasi Sentuh Tanahku
- Perhatikan nomor sertifikat: Pastikan nomor dan data sesuai dengan yang tertera di database BPN
- Gunakan PPAT terpercaya: Selalu gunakan PPAT atau notaris resmi dalam setiap transaksi properti
- Hindari properti bermasalah: Waspada jika penjual menolak pengecekan sertifikat ke BPN
Proses Balik Nama Sertifikat
Setelah transaksi jual beli, proses balik nama sertifikat harus segera dilakukan. Biaya balik nama berkisar 0,5–1% dari nilai transaksi, ditambah PPh penjual (2,5%) dan BPHTB pembeli (5% dari nilai transaksi dikurangi NJOPTKP). Proses ini biasanya memakan waktu 30–60 hari di kantor BPN.
Temukan properti dengan sertifikat jelas dan terpercaya di rumatemu.com. Setiap listing dilengkapi informasi detail termasuk jenis sertifikat untuk memudahkan keputusan pembelian Anda.